浅析婚前按揭房的分割争议

        由于相关法律的不完善以及法官对于法律适用的不同取向，我国关于婚前按揭房的利益分割仍然存在很大的争议，各地法律规定和司法判例很难统一。许多司法判决往往借鉴房地产领域相关的物权性法律，却忽视了家庭伦理关系的特性和婚姻法的立法精神。应考虑到现实中存在的婚前按揭房纠纷，对离婚时如何定性和分割婚前按揭房所涉利益作出明确统一的规定。在司法实践中，不应单纯强调个人财产权益，可以更多地从家庭共同体的角度出发，充分考虑夫妻双方在婚前按揭房取得和维护中的相应贡献，合法、合理、公平地处理离婚财产纠纷。

　　婚姻，在男女之间建立起人身和财产的双重特定关系。这种特定联系在长时间的共同生活中不断强化，增强家庭和睦及凝聚力。可是，一旦双方感情破裂，想要解除婚姻关系之时，却发现双方的利益联系早已千丝万缕，特别是财产的认定和分割更是道不清，说不明。为了在法律上解决这一问题，我国在《婚姻法》列举了夫妻个人财产和共同财产的类型，也对离婚时分割夫妻共同财产做出了基本的规定。最高人民法院还先后颁布了《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》和两次司法解释，尤其是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》对新型的离婚财产纠纷进行了解释，包括股票、债券、知识产权的收益等。然而，由于司法实践中夫妻财产的分割涉及的财产形态多样，法律仍然无法面面俱到。其中，对于婚前按揭婚后共同还贷的按揭房，其权属和收益分割问题应该如何处理，法律并无明确规定，各地法院的具体规定和判决也不统一。

　　案例：高某婚前购买了一套商品房，总价22万，其中首付7万，贷款15万，期限15年。他与李某结婚五年，在婚姻关系存续期间，夫妻共偿还了5万元的按揭款。如今，高某向法院提起了离婚诉讼，对于房子如何分配，双方无法达成协议。李某要求平分房产，而高某则认为房屋属于婚前个人财产，李某参与还贷的部分只能按照债务进行分割。另法庭调查，该房产现时的评估价值为53万，对于升值部分的权属和分割双方也是各执一词。这个案子双方争论的问题主要有三个，而这三方面也正是司法实践中关于婚前按揭房纠纷的争论焦点。

　　一、按揭房的产权归属

　　关于按揭房的产权归属问题，实践中目前已经形成了比较统一的做法：婚前按揭的房产，其产权属于房产证上所登记的所有者，在现实中一般就是给付首付款一方。上海市高级人民法院发布的《关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答一》中就明确规定：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。

　　究其原因，首先，《婚姻法》第十八条规定，一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产。如何界定财产的取得时间？当财产权利取得的时间与财产实际取得的时间不一致时，应当以权利取得的时间为准。那么按揭房的购房人是何时取得房产权利呢？购房人与售房人是房屋买卖关系，两者签订了购房合同，由贷款人（通常是银行）先行将房款支付给售房人，同时售房人与购房人办理了房产证，至此，购房合同双方履行完了合同义务，购房人取得了房产所有权。在此之后，购房人向贷款人偿还贷款的行为，属于购房人与贷款人之间的房款借贷关系。债权不影响物权，婚后双方共同还贷的行为并不改变该按揭房的产权归属。本案中，房屋系高某于婚前按揭购买，依照法律规定，按揭房属于高某婚前个人财产。

　　同时，房产证上写明的只有高某一人，故按揭房所有权属于高某。这也是符合《民法通则》和《物权法》的公示公信原则：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，其上登记的内容使公众对房屋的产权人产生了信赖，这正如其使债权具有了特定性一样，银行因对特定的购房人即按揭贷款人的资信产生信赖而提供房贷，一旦夫妻离婚，银行亦只能向购房人主张债务。

　　二、婚后共同还贷行为的认定

　　司法实践中倾向于将婚前按揭房定性为按揭购房一方的个人财产，同时，《最高人民法院于2001 年12 月24 日作出的关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十九条规定：夫妻一方所有的财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。也就是说，夫妻双方婚后的共同还贷行为并不影响该房产的产权归属。那么应该如何认定婚后这一共同还贷行为？既然该房屋为个人财产，剩余未归还的按揭贷款债务则为个人债务。婚后共同还贷行为可以看作是以夫妻共同财产偿还购房人的个人债务，这实际上是在夫妻双方之间形成了新的债权债务关系。因而，在婚姻关系解除时，非房产产权人一方基于“债权人”的身份地位便享有要求对方清偿债务的请求权，债务数额为夫妻共同还贷部分的一半。

　　三、房产增值部分的定性和分割本案中第三个也是在社会实践中争议最大的焦点是关于婚前按揭房增值部分的定性和分割问题。目前房地产市场的高速发展以及房价的暴利性增长，导致离婚诉讼中房产增值部分的纠纷不可避免而且日趋尖锐，这方面相关的法律规定几近空白，各地方法院在这方面出台的适用意见和司法判例各执一词甚至针锋相对。

　　上海市高级人民法院发布的《关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答一》将房产增值部分定性为婚前个人财产的形态变化：当事人以个人财产购买了房产、股票、债券、基金、黄金或古董等财产，在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上仍为个人所有之财产，抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所致，仍应依原物所有权归属为个人所有。

　　除此之外，也有部分法官和学者将房产增值部分定性为房产自身产生的孳息，因为物的孳息属于所有者，故在主张房产是个人财产的同时也主张房产的增值部分应当归属于该房产产权人。

　　无论是婚前个人财产变形论还是孳息说，都主张房产在婚后的增值部分应当归属于房产产权人，共同还贷的另一方不能对房产增值部分主张权利。这种观点强调了对个人利益的保护，但却忽略了《婚姻法》对家庭共同利益的保护以及另一方在取得、维持甚至增加房产价值方面的贡献。

　　首先，我国《婚姻法》所确立的法定夫妻财产制，是以夫妻生活共同体为伦理基础，使财产有助于实现家庭生活的经济职能。在现实中，大部分离婚诉讼涉及的按揭房，其购买目的并不是为了投资，也不是为了获取上海高级人民法院适用意见所述“抛售后的增值”，而是为了给家庭即夫妻双方提供一个居住场所。正是基于维护家庭居住权的目的，非产权人一方才心甘情愿地共同承担产权人一方的“个人债务”。婚前财产在婚后为夫妻双方共同使用和维护，而其收益却一概作为个人财产处理，是对夫妻共同承担家庭经济职能这一现实情况的漠视。

　　另外，婚后夫妻双方共同承担偿还按揭贷款的义务，正如单为民法官所说，“这一部分资金被购房一方占用，直接导致了另一方在婚姻存续期间的投资机会、投资规模以及生活品质受到一定的限制和影响。”因为婚前交纳首付款和婚后共同还贷才能保证房屋的增值，虽然婚前一方独自支付了首付款和部分贷款，但是对方在婚后基于共同的家庭经济职能支付了部分的贷款债务并为此承担了一定的负面结果，可以说，该房产在婚后的增值，凝聚了另一方配偶的贡献。在这种情况下，基于公平正义的原则和权利义务相一致的原则，非房产产权一方应该有权分享房产增值部分的收益。

　　在已有的司法实践中，对于房产增值部分如何分配，主要是根据夫妻双方对取得房产所支付款项的贡献比例分配。为了取得房产所支付的款项包括首付款、夫妻共同还贷数额和尚未偿还的贷款，其中首付款和尚未偿还贷款部分由房产产权人一方承担，在分割时先将这两部分的相应增值部分按比例扣除，两人共同还贷的增值部分再进行分割。最后非房产产权人一方可以获得的增值分配额为：夫妻共同偿还银行按揭款的数额0%.由于相关法律的不完善以及法官对于法律适用的不同取向，我国关于婚前按揭房的利益分割仍然存在很大的争议，各地法律规定和司法判例很难统一。许多司法判决往往借鉴房地产领域相关的物权性法律，却忽视了家庭伦理关系的特性和婚姻法的立法精神。建议立法者或者司法者考虑到现实中存在的婚前按揭房纠纷，对离婚时如何定性和分割婚前按揭房所涉利益作出明确统一的规定。在司法实践中，不应单纯强调个人财产权益，可以更多地从家庭共同体的角度出发，充分考虑夫妻双方在婚前按揭房取得和维护中的相应贡献，合法、合理、公平地处理离婚财产纠纷。

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