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离婚案件中小产权房如何分割?
作者:深圳离婚…    文章来源:深圳婚姻律师    点击数:    更新时间:2018-12-10  分享道
【摘要】……
  

离婚案件中小产权房如何分割?

      夫妻双方的共同财产应当为夫妻关系存续期间所依法取得的财产性权利,一般应当包括物权、债权、股权、知识产权、继承权五大类型。对于小产权房等各类有行政审批瑕疵或限制交易的房屋,虽然不能依法进行物权登记或变更登记,但考虑到这类房屋作为一种客观存在的财产形态,能够为权利人占有、使用、收益,本着《物权法》“定纷止争、物尽其用”的基本精神,原则上应当根据实际情况对其所有权或使用权的权利归属做出处理,但应当针对不同的情况加以区别对待:

        第一,应当针对诉争房屋的不同现状进行区分对待。如前所述“小产权房”可能包括两种房屋,其一是在农村建设用地和可转为建设用地的土地上所建的房屋,其二是占用耕地或基本农田所建的房屋。故而,“小产权房”在现实中可能面临不同的行政处理。如离婚案件中要求分割的“小产权房”已被有权机关认定为违章建筑,则基于所要求分割财产本身的违法性,应当将该房屋剔除出双方夫妻共同财产的范围,而不予处理。但若此违章建筑已经行政程序合法化,则此违法性障碍解除,可以对其所有权归属做出相应的处理。若离婚案件中要求分割的“小产权房”虽未经行政准建,但长期存在且未受到行政处罚,鉴于其现状利益以及相对稳定财产形态,则可以对其使用权归属做出处理。

        第二,应当针对购房主体的不同身份进行区分的对待。如前所述,“小产权房”的购买主体也可能有两种情形,即农村集体经济组织成员与非农村集体经济组织成员。 如离婚案件中要求分割的“小产权房”为非农村集体经济组织成员出资购买,则此处直接对诉争房屋进行相应的物权认定将可能涉及违反现行法律规定的情形,并不妥当。然而,如从意思自治及保护交易安全的角度进行分析,则可对诉争房屋的使用权进行分割。但此处必须列明一个除外情形——即对已经法定程序认定买卖合同无效的情形,在这一情况下已经不存在债权的基础,又不能进行物权的认定,则应当将该房屋剔除出夫妻共同财产的范围。 如离婚案件中要求分割的“小产权房”为农村集体经济组织成员在旧村改造后取得的安置性住房——该房屋系其原宅基地置换所得,从考虑旧村改造不应影响当事人的基本生活利益的角度出发,则在此情形下可以对房屋的所有权进行处理。但若要求分割的房屋系农村集体经济组织成员购买非安置性住房的,则基于《土地管理法》第六十二条农村土地“一户一宅”的基本原则,其取得该房屋的物权亦缺乏合法性基础,则应按照之前的分析从意思自治及保护交易安全的角度,对诉争房屋进行使用权的分割。 在离婚案件中双方要求分割的财产应当限于夫妻关系存续期间所依法取得的财产性权利。因为处分原则为现代民事诉讼的基本原则,法院的审理工作应当围绕当事人的诉讼请求展开。当事人应当在要求分割之时对于其要求分割的财产性权利本身进行清晰的厘定,正所谓名正则言顺,避免因为个人认定的错误导致所提诉求的错误。在涉及“小产权房”分割的情形中,则当事人应当区别自己案件的具体情况,提出对所有权或使用权的分割的诉讼请求。在诉讼中法官亦会向当事人进行相应的释明。 在处理相关房屋的使用权时,可能涉及到两种不同的情形:其一为针对房屋的使用权直接进行分割,即对于房屋进行分割的使用。其二为由一方获得诉争房屋的全部的使用权,而由获得房屋使用权的一方向另一方进行折价补偿。在这种情况下,为了使双方的共同利益最大化,则在房屋折价时可能会采用竞价方式确定价格。因此,当事人应当根据案件的实际情况进行不同的选择。


另外需要指出的一点是,法院对上述房屋的处理是基于对现存利益的认可、对意思自治的尊重以及对交易安全的保护,该处理并不能成为当事人对抗有权机关对房屋是否合法的认定及相关处理的依据。离婚案件中的财产分割是伴随着婚姻身份关系解除而进行的财产归属情况认定,其首要的意义在于对夫妻双方之间财产归属的确定,并不必然成为权利人要求登记机关进行物权登记的依据。

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